Растущими ценами на недвижимость никого не удивишь ни в какой период жизни нашей страны. Но в 2024 году строительный рынок на юге России претерпевает и другие изменения – сокращение ввода жилья. И статистика здесь говорит языком достаточно крупных цифр: на 52% меньше. Такие данные приводила краснодарская администрация за январь-февраль по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты заговорили о спаде в строительстве, иные уверяли, что это просто приход в норму после «бума» сдачи квадратных метров. Тем не менее вместе с ценами и объёмами меняется и характер спроса. Михаил Китанин уверен, что меньшие объёмы сдачи готового жилья не означают ни радикального снижения спроса, ни потенциального снижения цен.

Не волшебники

- Спрос колеблется, и это нормально. Есть здесь даже сезонные факторы. Например, рынок жилья традиционно немного «замирает» в начале года. Это связано, в частности, с тем, что получатели материнского капитала ждут ежегодной его индексации. Но это не сказывается в итоге на цене радикально – не падает она уж точно. Семьи здесь просто откладывают покупку. А продавцы зачастую поступают так же – снимают временно жильё с продажи. Тем более Краснодарский край в этом отношении регион, где строителям повезло: сюда съезжаются со всей страны, потому спрос как таковой постоянно подпитывается потребителями из других регионов.

- А что касается объёмов строительства? Почему такой резкий спад?

- Эксперты тут говорят о возвращении рынка в более сбалансированное состояние. В строительстве многие опасались возможного очередного повышения ключевой ставки. Потому многие застройщики старались сдать квадратные метры как бы впрок. Однако я бы к этому паззлу добавил и ещё одну деталь. Меняется и характер спроса. Это в том числе сказывается и на цене недвижимости, и на сроках строительства. Потребитель сейчас хочет получить не просто квадратные метры с крышей над головой. Ему требуется комплексное решение квартирного вопроса. Зачастую уже недостаточно предоставить «квадратуру» без инфраструктуры или в состоянии ожидания того, что она появится там сама просто со временем. А строительство ЖК с имеющимися на территории школами, поликлиниками, ТЦ и бульварами действительно требует больше времени и денег.

- Как притом меняется образ застройщика?

- Такого плана строительство требует более комплексного подхода во всём. От самого процесса возведения жилплощади до взаимодействия с местными властями. Это и согласование проектов, это и вложение средств в строительство той же школы на достаточное для микрорайона число мест или здания поликлиники, которое будет сдано в аренду городу или даже просто передано в пользование бесплатно. Всё это говорит, что уровень застройщика уже должен быть выше. Всё по-серьёзному теперь.

Да и вообще отмечается тенденция к укрупнению в строительном бизнесе. Как компаний, которые строят, так и компаний, которые продают. Некоторое время назад специалисты уходили из крупных риелторских агентств и открывали свой бизнес. Насколько я знаю, сейчас они снова возвращаются к крупным игрокам на рынке.

- Не является ли в таком случае рост цены следствием уменьшения числа конкурентов на рынке?

- Безусловно, отчасти. Но тут нужно учитывать и рост профессионализма в подходе. Крупное предприятие – это не просто многочисленное. Это и предприятие со своим условным проектным бюро, с более высокими стандартами, с профессионалами другого уровня. А более высокий профессионализм и сказывается на повышении удобства производимого таким образом жилья, что и складывается в конечную стоимость.

Рынок есть рынок. Где-то объёмы закупок сказываются на крупной скидке для компании на тот или иной строительный материал. Но притом не нужно забывать, что профессионал – это всё же не волшебник. Он не может при помощи волшебной палочки сделать более комфортную недвижимость ещё и более дешёвой притом.

Полный дом

- Работая с крупными региональными застройщиками, что вы слышите от них о тенденциях? С какими запросами к ним идёт потребитель?

- Общаясь с руководителями строительных компаний, я действительно задаю им вопрос: «А что конкретно интересно покупателю жилья?» Они отвечают, что так называемый полный дом. Это когда есть вся необходимая инфраструктура, о чем мы говорили выше: комфортная квартира, наличие удобных дорог, социальных объектов и прочее.

Люди хотят рядом с многоквартирным домом иметь также и парковую зону, где можно прекрасно отдохнуть всей семьей. Та же социальная инфраструктура крайне актуальна. Экологическую составляющую пока не воспринимают по-настоящему всерьёз, но вот за наличием прогулочной зоны уже следят. Тут нужно отметить, что это, кстати, тенденция действительно достаточно современная. Некоторое время назад люди покупали жильё ради жилья и хотели иметь под рукой необходимые магазины, чтобы при далеко не самой развитой транспортной инфраструктуре не ехать куда-то далеко за необходимыми товарами. Но тут сказалось развитие маркетплейсов. Все возможные профили торговли разом оказались у каждого буквально под окном. Потому одновременно и торговых площадей вокруг нужно меньше, что высвобождает территорию, и выезжать за тем или иным продуктом нужно реже. А если никуда не нужно ехать специально, то и погулять можно было бы «на районе». Оттого и территория вокруг становится будто продолжением вашего дома. Так что комфортно должно быть как внутри, так и снаружи.

- А что на счёт требований к самому жилью, к ремонту?

- Есть такое выражение: «под ключ». Сейчас же всё больше говорят о строительстве «под тапочки». Действительно, клиенты хотят меньше касаться ремонта самостоятельно. И тут играет роль не только нежелание связываться с утомительным процессом, который нельзя закончить, а можно лишь прекратить. Многие тут прагматично думают о финансовой стороне.

Стройматериалы дорожают безудержно. Навскидку определить необходимую для ремонта сумму непрофессионалу очень сложно – тут и там появляются незнакомые неучтённые нюансы. К тому же оплатить ремонт, который проводит крупная компания, работающая с издержками в совсем другом объёме, часто просто дешевле. И отдельно это актуально «ипотечникам», конечно – для них это возможность вложить работы в тело кредита.

Дизайнер вместо европейца

- Какой ремонт люди хотят видеть у себя в домах?

- Было раньше абстрактное очень, кстати сказать, понятие «евроремонта». Облик этого якобы европейского ремонта постоянно менялся, но суть сводилась, кажется, к простому русскому «чистенько и аккуратненько». Так вот, сейчас неким абстрактным европейцам люди, кажется, начали предпочитать дизайнеров. То, что вчера называлось евроремонтом, уже давно называется просто ремонтом. А многие потребители смотрят в сторону отделки дизайнерской, хотят индивидуализировать своё жильё.

- Насколько гибкими оказались в этом застройщики? Охотно ли предоставляют такую услугу?

- Достаточно охотно. Безусловно, не все. Но есть те, кто готов предложить на выбор или несколько типовых ремонтов, или «собрать» нечто более индивидуальное из нескольких заготовок. Но тут важно отметить, что застройщики стали думать и над дизайном самих домов, кварталов, детских площадок, входных групп, выверять всё это в едином стиле, подчинённом нередко и некой концепции, творческой задумке.

Наша компания активно работает с рядом застройщиков, которые не забывают, например, о входной двери. Раньше такую дверь ставили просто абы какой. Даже выражение было «дверь от застройщика». И сейчас оно есть вкупе с кучей объявлений в новостройках с предложением выкупить такие двери. Сейчас же застройщик в рамках как раз той тенденции, о которой мы с вами говорим, предлагает сразу поставить дверь качественную и отвечающую в том числе дизайнерским представлениям. Для одного ЖК мы разработали дизайн дверей с декоративными панелями под самый потолок. Они будут в едином стиле во всём комплексе, и жильцы не будут их менять. А видя наш подход к деталям, застройщик начинает консультироваться и по поводу межкомнатных дверей. Тут мы предлагаем, например, двусторонние межкомнатные двери – буквально новинка: дверь, дизайн которой индивидуален и изнутри, и снаружи, позволяет задать свой стиль и тон каждому пространству.

Так что, да, совершенно точно можем на примере нашего опыта сказать, что застройщики действительно откликаются на такой запрос от потребителя.

- А, так скажем, периферийный рынок готов предоставить строительным компаниям всё, что требуется, под новые запросы?

- Тут история действительно не очень простая. С одной стороны, рынок как таковой – это про приспособляемость и возникновение предложения сразу вслед за спросом. Но сейчас мы все проходим через непростые процессы, связанные с санкциями и импортозамещением. Однако немного не укладываемся в темпы, необходимые для последнего.

Например, наша компания работает с производством на базе предприятий из Йошкар-Олы. Очевиден логистический перекос: огромные темпы строительства по сравнению с другими регионами – на Кубани, а производство тех же дверей – в Марий Эл или где-то ещё. Совершенно очевидно, что Краснодарскому краю не хватает производств полного цикла.

Хотя если посмотреть на результаты того же ПМЭФ, то только там было подписано, например, соглашение о строительстве трёх крупных производств в хуторе Копанском. Это будет производство и дверей (пока только входных), и окон из ПВХ, и газобетонных блоков. Я считаю, это очень хорошие и нужные «звоночки» для строительного бизнеса Кубани. Наверное, именно этого и не хватает местному строительному рынку. Близость таких производств и транспортные издержки сократит, безусловно, и налоги оставит в самом регионе.

Что ж, будем смотреть, что из этого всего выйдет. А пока хочется надеяться на продолжение курса застройщиков на возведение качественного, индивидуального и продуманного жилья.